Skal du bruge en LLC til din fast ejendom investere?
Revisorer og advokater elsker selskaber med begrænset ansvar. Men gør selskaber med begrænset ansvar — LLCs for korte — rigtig mening for real estate investorerne. Sandsynligvis gør de af to næsten ukendte årsager.
Den store juridiske fordel af en LLC: begrænset ansvar…
Den store juridiske fordel af en LLC er, at selskaber med begrænset ansvar give alle de samme ansvar beskyttelse som et selskab — men med meget mindre bureaukrati. En regelmæssig corporation, for eksempel kræver regelmæssig aktionærer møder, en bestyrelse, regelmæssig bestyrelsesmøder, og selvfølgelig optegnelser over alle disse aktiviteter og organer. Men et selskab med begrænset ansvar ikke.
Denne juridiske ansvar beskyttelse leveret af en LLC kan være yderst værdifuldt. En lokal advokat jeg ofte samarbejder med, for eksempel, fortæller hans klienter, en LLC beskytter ejendomsselskaber fra worst case-scenario — som i hans sind er en “glide og falde” ulykke på investors ejendomsret.
Med en LLC som ejer af ejendommen, så siger min advokat ven, den “worst case scenario” er likvidation af LLC. At likvidation betyder, at de mennesker, der ejer LLC vinden med intet — hvilket ikke er godt. Men alle ejerne mister er, hvad de har investeret i LLC.
I sammenligning, uden en LLC, er fast ejendomsinvestors “worst case scenario” Hvis der er en “slip og falder” ulykke, at ejeren eller investor kan mister næsten alt, hvad de ejer. Med andre ord kunne business ejere eller investorer mister ikke kun deres investering i fast ejendom, men mange andre aktiver.
Lad mig udstede en advarsel her, men. Du kan ikke få så meget juridisk ansvar beskyttelse fra en LLC som du ønsker eller håber. Sige, for eksempel, at du reparere taget på din lejlighed hus og, tilfældigvis desværre, du falde en hammer på lejerens hoved under projektets tagdækning. Din LLC vil ikke sandsynligvis beskytte dig mod slags culpøse ansvar. Med andre ord, kan lejeren sandsynligvis ser ikke kun til din LLC for betaling af erstatning relateret til faldt hammeren, men også til dig personligt.
Og her er et andet eksempel, som desværre gør tingene selv murkier. Hvad sker der, hvis nogen arbejder for dig, en af dine medarbejdere eller underleverandører, falder en hammer på lejerens hoved? LLC kan tilbyde dig nogle beskyttelse i dette tilfælde. Men du kan stadig være personligt ansvarlig. Lejeren kan rimelighed argumentere for at du skulle have gjort et bedre job administration af medarbejder eller underleverandør, f.eks.
Hvis du er meget bekymret over de aktiv beskyttelsesfunktioner i etablering og drift en LLC, få en advokat involveret i din real estate investeringsplanlægning. En advokat dygtige i LLC og fast ejendom lov kan hjælpe dig med at øge det ansvar beskyttelse, som du får fra ved hjælp af en LLC til din investering. Og denne høring behøver ikke at være særlig dyrt. Du kan muligvis købe en time eller to tid fra en god lokal advokat og få alle dine LLC – og ansvar-relaterede spørgsmål svar.
Den store skattemæssige fordel: Enorme skat fleksibilitet…
En anden fordel af LLCs vedrører de indkomstskat, som investorerne betale udbytte og kapitalgevinster. Et aktieselskab kan være næsten uanset hvad skat enhed det vil være for indkomstskat formål. Et aktieselskab, som ejes af én person kan være en enkeltmandsvirksomhed, et C corporation eller en S corporation. Et aktieselskab, der er ejet af to eller flere personer, kan være et partnerskab, en C corporation, eller endda en S corporation (hvis LLC opfylder S corporation kravene). Denne anden fordel af aktieselskab betyder, at en LLC kan vælge at blive beskattet i hvilken som helst måde er mest gunstige for investeringerne eller ejerne.
For eksempel, meget små real estate forretning med et enkelt medlem (LLC ejere kaldet “medlemmer”), kan vælge at blive behandlet som et enkeltmandsfirma til føderale indkomstskat formål. Denne beslutning skal behandles som enkeltmandsvirksomhed ville holde virksomheden tegner meget simpelt – og det ville også betyde at unikke skatteplanlægning muligheder til enkeltmandsvirksomheder kan bruges.
En større fast ejendom Investeringsfond — måske en med flere partnere — kan beslutte at fungere som en C corporation eller som en S corporation for at drage fordel af nogle af de unikke skatteplanlægning fordelene ved disse enhed valg. En C corporation, for eksempel, lader ofte virksomheder giver rig skattefri frynsegoder til ansatte, herunder aktionær-medarbejdere. Og en S corporation lader ofte en business dramatisk reducere selvstændig beskæftigelse, social sikring og Medicare skatter betalt på ejerens overskud.
Bemærk: Mens en begrænset ansvar selskab er ikke svært at sætte op selv — du kan få papirarbejdet gjort mindre end en kvart time fra nu — du skal være opmærksom på at betale et par hundrede dollars til en revisor til at vælge den rigtige beskatning for din nye LLC kan være den være St investering, du nogensinde gøre. Det er almindeligt, at det rigtige beskatning valg for en ny LLC kan gemme ejer eller ejere af en lille virksomhed $10.000 og $20.000 om året.
Ulemperne ved aktieselskab valg
Når man tænker på de to store fordele ved et anpartsselskab — begrænset ansvar men med mindre bureaukrati og enorm skat fleksibilitet — du har næsten den perfekte investeringer enhed valg. Så en indlysende spørgsmål er “Hvorfor ville enhver investor bruge en LLC eller begrænset ansvar selskab?”
Måske forudsigeligt, er der nogle omkostninger og hovedpine forbundet med opererer som en LLC.
En LLC kan øge din bank-, regnskabs- og forsikring omkostningerne. For eksempel, mens bankkonto for en enkeltmandsvirksomhed eller uformelt partnerskab kan være gratis, hvis du holder en stor nok balance, bankkontoen for et aktieselskab sandsynligvis vil ikke være gratis. Banken kan opkræve $10, $20, endnu mere hver måned.
Mens en enkeltmandsvirksomhed eller uformelle fast ejendom partnerskab kan være i stand til at holde sit regnskab og selvangivelse forberedelse meget enkel, skal en LLC sandsynligvis indsende sin egen selvangivelse, hvis LLC fungerer som et partnerskab, en C corporation eller en S corporation. Og denne LLC selvangivelse kan koste alt fra et par hundrede dollars til et par tusinde dollars om året.
Endelig er det værd at bemærke at en LLC kan indebære flere hundrede eller endda et par tusinde dollars af startup bekostning. For eksempel kan du bruge penge på publikationer som denne. Du kan købe tjenesteydelser af revisorer og advokater. Du skal udskrive nyt brevpapir, visitkort og konvolutter (hvis du bruger disse), der bruger den nye LLCS navn for at vise verden, at du nu fungerer som et aktieselskab.
Så hvor alt dette efterlade dig? Hvordan skal du afbalancere de store fordele for dannelse af en LLC med alle de omkostninger og ulemper? Desværre, jeg kan give dig en one-size-fits-all svar. Du bliver nødt til nøje at overveje fordele og omkostninger, som de tilføje i din specifikke situation.
Jeg vil dele disse tanker, men. Efter min mening en LLC er uøkonomisk for meget små ejendomsinvesteringer — medmindre der er kun en enkelt ejer. For eksempel, en fast ejendomsinvestor, der ejer en enfamiliehuse hjem måske ikke ønsker at påtage sig hundredvis af dollars af omkostningerne (eller flere?) afholdt i etablering og drift en LLC. (Husk at denne investor kan bruge ansvarsforsikring for at reducere hans eller hendes risiko, også.)
På den anden side enhver tid du har fået en stor real estate investering — sige multifamily boliger — eller enhver tid du har fået betydelige rigdom, en LLC økonomisk reducerer investeringsrisiko og som en ekstra bonus kan endda gemme ejere tusindvis af dollars om året i indkomst eller lønskatter.